商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样,主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。
近年来,我国的商业地产快速发展。全国商业营业用房施工房屋面积从2010年的44,631.92万平方米增加到2014年的94,320.05万平方米,复合增长率为20.57%。全国商业营业用房销售面积从2010年的6,994.84万平方米增加到2014年的9,076.93万平方米,复合增长率为6.73%。
以上数据反映了我国商业地产业发展的三个特点:第一,持续增长。无论是施工、销售面积,还是销售价格、销售额,整体都呈现出上涨的态势;第二,市场看好。施工房屋面积反映出商业地产开发商对未来市场的预期,该指标持续增长反映了行业对市场前景的良好预期;第三,销售比例缩减。商业营业用房销售面积占施工房屋面积比例逐年下降,商业营业用房销售面积的增幅也低于其施工面积。商业地产与住宅地产在开发模式上有很大不同。前者以租赁经营为主,后者出售为主。销售比例的缩减反映出我国商业地产开发商开发观念的转变。
在快速发展的过程中,我国商业地产业也存在一些问题,商业地产开发商也面临着许多困境,尤其是从住宅地产领域转型至商业地产领域的开发商。主要体现为:第一,复制住宅地产开发模式。采用“拿地-规划-建设-销售”的开发模式,希望通过缩短“开发、销售、再开发”的循环周期,尽快回收资金,忽视了商业地产本身的特点;第二,项目定位不准确、不清晰。项目定位是商业地产开发前期的重要工作,包括选址、确定合理规模、主题设定等,直接关系到项目的后期营运。但是,由于项目定位专业性强,商业地产开发商很难实现准确、清晰的项目定位;第三,招商、管理难。从住宅转型商业地产的开发商,大多缺乏品牌资源库。即使较好的完成了招商,后期的业态规划也存在困难;第四,资金流动性不强、融资渠道不畅。
我国与土地所有权转让、项目开发相关的市场、销售以及其他相关信息分散,且公开程度低。因此,商业地产开发商或者买方在收集相关数据时需要依靠多种渠道。按照上述方式收集的数据,容易出现片面化、不完整甚至相互矛盾的问题,并且也未经过专业的分析。针对这种情况,一些商业地产商建立了内部的数据库系统。但是,这些系统的功能大多较为初级,难于满足商业地产商的使用需求,更不适宜商业化或者供第三方使用。
鉴于以上原因,能够提供经整合、分析的商业地产信息服务的本土专业商业地产咨询公司在我国应运而生,并逐步形成了商业地产咨询产业。我国商业地产咨询业发展历史较短,尚处于初级阶段。尽管《城市房地产中介服务管理》对地产咨询行业已有相关的,相比于地产评估、经纪等中介行业,地产咨询行业缺乏发展标准和规范。相比于国际知名商业地产咨询公司,本土商业地产咨询公司专业人员紧缺、执业素质低,难于抢占商业地产咨询业高端市场。同时,高素质专业人员的紧缺还了本土商业地产咨询公司成长为能够提供体系化服务公司的可能。此外,国内商业地产商尚未充分认识到商业地产咨询对于成功开发商业地产项目的重要性,一定程度上制约了我国商业地产咨询业的发展。
随着我国土地供应的紧缩,商业地产业了整合之,与之紧密相关的商业地产咨询业也将顺势进行资源整合,包括人员整合、数据资源整合等。行业的整合将有利于商业地产咨询公司逐步摆脱现有业务单一的困境,成长为能够提供体系化服务公司。部分商业地产咨询公司将在整合的浪潮中,逐步树立起自己的品牌口碑,占领行业中的优势地位。此外,随着商业地产咨询业的发展,相关的行业规范制度、政策法规也将初步出台,有助于提高行业进入壁垒,消除行业内部的不规范因素,促进行业的可持续发展。
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