房地产行业是国民经济最重要的组成部分，房地产开发流程长，产业链环节众多；按照商品房开发流程，我们可以将房地产产业链分为上游、下游两个部分：上游产业链主要是开工建设阶段的土地、建筑原材料、设备和施工服务，下游产业链主要服务于竣工交付阶段的商品房装修。从商品房开发流程来看，地产周期的时间先后顺序应该是“拿地-新开工-销售（预售）-施工-竣工-交房装修”；而从逻辑关系来看，地产周期的时间先后顺序应该是“销售-拿地-新开工-施工-竣工-交房装修”，因为只有销售好，才会有开发商积极拿地，才会有开工、建设、竣工等后续环节，反之也亦然，房屋销售是分析地产周期的逻辑起点。从房屋销售数据来看，房地产呈现出典型的周期性变化，房地产行业虽然每隔几年都出现周期性变化，但是每个周期的“时”“空”“量”“价”表现都会不一样，本篇报告要重点分析的正是本轮周期的“不一样”以及对地产产业链上下游带来的影响。
一是本轮周期持续时间长，且结构错位；以商品房销售增速数据来看，本轮房地产周期被拉长（2015年开始），要延续4.5年以上（以往的周期都是约3年），到目前为止本轮房地产销售周期还没走完；而从结构数据来看，导致本轮房地产周期被拉长的主要原因是三四线城市景气周期超预期（去库存政策影响），一二线城市和以往周期一样，经过两年多调整以后，2019年至少会出现自然回升，同时由于结构错位（一二线和三四线），整体房地产销售下行预计将较为平缓和漫长。
二是本轮房地产周期“补库存”时间晚，新开工的回升滞后销售回升的时间长达2年半（以往周期只滞后半年，去库存政策影响），补库存晚使得目前住宅库存（去化周期）仍然不高，补库存行为仍未结束，新开工扩张仍将延续一段时间，2019年住宅新开工的下行也会比较平缓（住宅新开工面积增速下行幅度预计比销售面积增速小）。
三是本轮周期施工速度慢，导致竣工和销售明显，期房销售增速已连续4年（60个月）持续高于竣工增速（以往周期，销售回升后大概15-24个月后竣工开始回升），由于已销售未竣工部分存在销售合同的刚性约束，同时随着今年货币和信用宽松，延缓的施工有望加速，参照2010年-2011年经验，预计施工的峰值有望到三季度才会出现，全年施工面积增速和建安投资增速预计要高于2018年；同时2019年大概率有望逐步迎来竣工（交房）期。
我们对这些指标都给了定量测算结果，不过逻辑比数据更重要，整体来看本轮地产繁荣周期对上下游产业链的正面影响尚未结束。
基于判断，一是“补库存”尚未结束，房地产新开工预计仍有一定延续性，而且看全年新开工面积增速下行预计较为平缓；施工速度会加快，全年来看施工面积增速和建安投资增速预计将高于2018年，施工面积增速峰值预计到三季度才出现；地产上游产业链的需求高景气仍将延续，这也是春节以来微观层面感受到需求仍然很好背后的逻辑，这也是3月下旬以来我们看好水泥股估值修复的主要原因，同时上半年仍处于有利，继续看好华新水泥600801)、海螺水泥600585)（A、H股）、冀东水泥000401)、祁连山600720)。
二是一二线城市销售开始周期性回升（利于的下游头部企业），同时三四线城市逐步步入竣工交房周期，全年来看地产下游产业链装饰建材的需求有望改善，综合行业格局、公司成长性来看，中线)。
风险提示：货币房地产等宏观政策大幅波动风险，房地产销售大幅下行风险，房地产企业资金大幅收紧，原材料价格大幅上涨，推荐公司管理经营和行业格局恶化风险。维基解密黄菊自杀
文章来源于弘易国际