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腾讯新闻说吧_谁能让老百姓买得起房

※发布时间:2016-10-5 18:35:37   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  最近,关于“经济适用房该不该取消?”“廉租房能不能取代经济适用房?”等诸多话题,又在专家学者们中泛起了新一轮的讨论热潮。

  “两会”前后,温家宝总理对中低收入群体“买不起房”的痛心曾令为买房而发愁的芸芸大众心有戚戚焉。但是,关于如何解决中低收入群体住房难的问题,舆论从来都是莫衷一是。

  目前,各方争论的焦点在于:政府到底应该运用国家政策手段降低商品房的房价,使其达到大多数国人能够接受的地步?还是大力发展廉租房和经济适用房,将中低收入群体纳入国家的社会保障体系之中?

  很显然,面对当前甚嚣尘上的房地产市场,这个结论不会轻易得出甚至很难得出。[详细][我来说两句]

  正是由于定位、界定的模糊,经济适用房开始走样。于是,计划经济时代才有的排队抢购场景开始出现在每一处经济适用房的放号现场。在这些长龙中,很多人是提前数天甚至数月就开始搭帐篷排队。更糟糕的是,经济适用房中出现的种种腐败问题开始浮出水面。比如大量经济适用房被中高收入者买走,收入证明弄虚作假,经济适用房面积超大,开发商操纵放号甚至参与倒号,政府部分监管人员寻租,等等。

  回归保障功能是大势所趋?

  北京的新经济适用房政策在“两会”期间逐渐明晰,不管这项新政策要实施多久,但可以肯定的是,原来饱受争议的经济适用房政策将永远成为历史。把经济适用房销售对象绝对限制为拆迁户,这是新政策最大的变化,也是经济适用房政策回归保障功能的一个突破。

  赞成方:潘石屹:中低收入家庭的住房问题,绝大部分不应该由新建房子去解决,而应该通过二手房解决。一是要尽快地建立二手房市场,让二手房很畅通地流通起来;二是增加供应量,使市场的供求关系基本平衡,才能保持经济稳定。如果让中低收入的家庭去购买新建的房子,就会出现收入和购买房子价格之间的差距和矛盾。

  反对方:现在的问题是,二手房和一手房同样存在价格过高的现象,很多中低收入者同样买不起。只要是现在房价保持“稳定”,不下降,很多中低收入者就无法实现自己的住房梦,即使能勉力供起房的,供房后的幸福指数也会直线下降。

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  白领购房人现身说法二手市场能否解决购房难题

  易宪容(中国社科院金融所金融发展研究室主任研究员):根据我自己设定的三条标准,即住房收入比(3-6倍之间)、住房按揭月供与收入比(小于35%)、家庭总负债率(小于50%),目前国内房地产市场的价格早就超出各地民众能够承受的支付能力,即国内房价过高。

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  三成年轻白领房贷月供负担已超越警戒

  “你们这儿有小户型吗?”“有,100平方米多一点的。”记者以购房者的身份走访一些楼盘时,得到的多是这样的答复。在一个大型楼盘前,售楼小姐告诉记者,新建楼盘的小户型不是很多,开盘不久就都卖了,剩下的多是100平方米以上的大户型了。

  吉林省社科院经济学教授孙志明认为,目前房地产市场是个竞争不充分的市场,开发商实际上处于垄断地位,购房者因信息不对称,对建房成本和开发商的利润一无所知,处于非常弱势的一方。建多大的房子,定什么样的价,在很大程度上是由开发商说了算。何况很多大户型房子也都卖出去了。建高档的大房子利润高,又能炒卖出去,开发商凭什么要给老百姓盖小户型?

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  住宅供应结构期待本位回归

  案例:一笔房产成本收益核算

  据有关测算,在北京,1000万元/亩的地块,应该在三环以内,25层的塔楼,建筑面积分摊的地价大约是1300元一平方米,加上1200元一平方米的建筑成本,如果利润率为8%,那么面对消费者的终端销售价不过3000元左右,而现实中的价格都是一万多元以上。

  房地产业的”暴利”之源

  为什么中国的开发商达到了6万家,并且整个行业都能获得超过其他领域4倍以上的利润呢?关键是他们可以在地价不断上涨的过程中通过层层转手获取超额利润。一块土地经过了开发商的层层转手和加价,最后到真正实施开发的开发商手中时,地价和房价就已经推得很高了。高房价最终需要消费者来承担,从而引起城市实际物价水平的大幅度上涨。

  国土资源部有关负责人4月8日接受央视采访时透露,国家将对高档住宅和别墅用地进行不同程度限制,因为高档项目太多、房子面积太大、总房价太高,是造成目前老百姓买不起房的重要原因;只有中低价位、中小户型的房子供应多了,整个房地产市场的房价才会相应稳定下来。

  置疑:今年将限制高档住宅商品房土地供应,禁止高档别墅用地。这类措施或许可以节约土地资源,但它们不大可能抑制房价上涨。相反,这些措施可能使房价更快上涨。

  抑制房屋价格,就政府所能利用的经济政策而言,主要不外两条:第一,提高消费贷款利率,增加购买成本,抑制人们的购买热情;第二,增加土地供应量,让人们形成房屋供应将会大于需求的预期,这同样会抑制人们的购买冲动。购买意向萎缩,开发商心中发虚,自然会降低报价。

  钟伟:预言2006年底房价回落

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,无论从房价走势、开发商盈利状况,还是从竞争激烈程度来说,现在都到了房地产业的重大拐点。从今年年底开始,延续4年之久的房价上涨局面将结束,房价增幅将明显放缓,房地产业的暴利时代可能结束,这是一个重大的转折。另外,今年房地产业将允许设立外资企业,这将引起中外开发商的对垒,90%的中小开发商将在今后几年陆续“死亡”,这也是一个重要转折点。

  林毅夫:房价贵是永远的

  全国政协委员林毅夫认为,房价贵是永远的,不管在哪个国家,百姓总需要相当一段时间的积累才能购买到一套房子。从长远来看,百姓对房屋还是有相当需求的,因此房价不会大幅下降。就短期而言,房价难免会有些调整,但各个城市的变化情况不一样,需要根据当地条件具体分析。

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  信息不对称:房价成本为何如此神秘?

  目前我国的房地产市场信息的不对称、不完全要比其他市场严重得多,消费者与开发商掌握的信息严重不对称。比如,消费者没有能力识别房子的质量以及所购住房的技术含量,如果想了解相关信息成本极高,而房地产开发商对这些情况则了如指掌。在房地产开发成本方面更是如此。

  廉租房将代替经济适用房?

  今年两会期间,全国政协委员、广州番禺一家房地产公司总经理拿出提案——《加大廉租房建设力度,用廉租房取代经济适用房》,矛头直指经济适用房。与以往对经济适用房的争论不同的是,这个提案明确地提出用廉租房来取代经济适用房。这一观点得到了不少代表和房地产商的支持。

  置疑:

  面对用廉租房取代经济适用房的呼声,中国房地产与住宅研究会副会长包宗华在接受媒体采访时表示反对。他不赞成用这个完全没有发展起来的廉租房取代已经趋于成熟的经济适用房。他的看法是,廉租房只能让穷人永远住旧房子,会产生新的不公。

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  任志强:不能让市场解决“穷人”的住房问题

  任志强:如果政府认为,可以用市场化的商品房供给方式让所有的百姓都购买商品房,那么政府就可以推卸和逃避专门用财政拨款和转移支付建立低收入家庭(穷人)住房保障制度,就可以不再对这些人负责,可以把他们无条件地推向市场,而放弃政府的责任。解决低收入家庭的住房问题是政府的责任,而不是市场的责任,绝不能用市场化的方式解决“穷人”的住房问题。今天不行,100年之后也不行。

  易宪容:保证国内绝大多数民众有能力承担房价

  易宪容:可以说,2006年住房消费是决定其市场发展的关键,但是不要把民众往高房价市场赶,而是让整个房价向下调整,保证国内绝大多数民众有能力承担相应的房价。政府要做到这点,首先清除对住房理解的岐义,把住房看作是消费,并从土地拍卖与规划上保证中低价位住房建设,以严厉税收打击房地产炒作,以利率来调整住房的供求关系。这些都是政府能做的事情,就看政府作不作为。

  北京师范大学房地产研究中心主任董藩:最好的出路就是取消经济适用房,对中低收入群体货币补贴。把钱直接给老百姓,让他们到市场上去买商品房,不但能减少政府腐败,还能维持正常的市场秩序。这就像医保,现在说不给你钱,而是改成给你发药,能行得通吗?住房问题也是一样。

  针对房价过高,市民买房难的问题,全国政协常委萧灼基表示,市民买不起房有两个原因:一是收入低,第二才是房价高。他说,目前我国工资水平还较低,所以提高工资水平,特别是提高工薪阶层、低收入人群的工资水平,才能解决买房难的问题。降低房价不如提高收入。此外萧灼基还建议,政府要减免不合理的税费,减少城市土地使用费。政府还要给中低收入者各种优惠。贷款要给予一定照顾,降低首期付款,降低按揭利率。这样可以鼓励中低收入者买房。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,廉租房的资金应该从政府卖土地的收入来,也就是将政府高价拍卖土地的收入补贴到廉租房的建设上,“在地方,土地拍卖的收入占到地方收入的40%~50%,这笔钱应该用于廉租房的建设”。还应该有基金、债券、证券等方式的资金进入。

  城市居民无购房能力

  北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示:根据中国2005年城市每户平均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套70平方米的新房,房价收入比可能超过13比1。这就意味着,城市居民当中,至少70%没有购买新房(商品房)的能力。

  北京人均住房平方米

  2006年4月5日,北京市统计局商调队发布“十五”时期北京商业发展情况报告时提到,2005年北京市人均住房使用面积为19.5平方米,住房现代化实现程度仍然较低。

  商品房空置1.43亿平方米

  央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称,截至12月末,全国商品房空置面积1.43亿平方米,同比增长15.7%;其中,商品住宅空置面积8319万平方米,同比增长12.4%。

  国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出,2005年全国房地产购置土地面积中,有一半以上,即近1.7亿平方米的土地未完成开发;去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19%以下,而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%,住宅成空置主体。

  2006预计:涨幅

  由国务院发展研究中心推出的“2006年房地产行业发展白皮书”预测,2006年全国房地产价格涨幅,将比2005年下半年的增速水平略强,商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右。

  居民购房意愿:

  人民银行最近发布的一份调查报告显示,我国城镇居民消费意愿已连续三个季度下滑,今年一季度更是跌至历史新低,同时,居民购房意愿也跌至历史新低。调查显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%,较上季度及上年同期分别降低1%和3.8%,并创历史新低。

  据专家估计,廉租房与房价呈反比关系,廉租房供给每增加,就会迫使房价下降。

  房地产业的利润:

  新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查则显示,我国全国房地产开发行业的平均利润率约50%。

  房地产成本核算

  2005年7月,福州市物价部门在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本的测算工作,并向媒体公开发布了测算结果:福州市市区商品房平均开发成本约2160元/平方米,社会平均利润约1400元/平方米,地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右,而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。

  中国人民银行于2005年8月15日发布的“2004中国房地产金融报告”披露,房地产开发资金中银行贷款的比重在55%以上。

  最近三年公布的中国富豪百强,从事房地产开发的越来越多——2002年是25家,2003年增加到37家,2004年更多达45家。

  从房产开发商数量上看,1991年我国房产开发商在5000家左右,1996年有21000多家,近几年又增加到了33000家左右。

  政府出让土地收入数字

  从2001年到2003年,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这个数据不过区区67亿元。同时,在整个房地产建设、交易过程中,政府税、费收入占到房地产价格的30%到40%左右。如果再加上占房地产价格20%到40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%到80%。

  《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》于2003年11月15日由建设部第22次常务会议审议通过,自2004年3月1日起施行。根据这一管理办法,符合以下条件的家庭可以申请廉租房:

  第一,申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准

  第二,申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准;

  第三,申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口;

  第四,申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系;

  第五,符合当地廉租房政策规定的其他标准。

  廉租住房来源主要包括:

  (一)政府出资收购的住房;

  (二)社会捐赠的住房;

  (三)腾空的公有住房;

  (四)政府出资建设的廉租房;

  (五)其他渠道筹集的住房。

  廉租住房保障方式是以发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。

  实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主,限制集中兴建廉租住房。

  实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。

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关键词:国家宏观调控