都市圈是城市发展到成熟阶段的一种空间组织形式，是以中心城市为核心、向周围辐射构成的城市集合。
2011年前后，中国从城镇化转入都市化，人口开始集中流入一些大城市和特大城市，人口流动表现出强烈的选择性,大型都市圈效应也日益凸显。
对一座城市来说，都市圈模式下的集结发展，可以将地理优势和产业优势发挥更极致，城市圈功能趋于综合型，从而带来更大的经济效益，吸纳更多的高净值人口，对城市价值的提升起到关键作用!
拿杭州来说，随着近几年以电商为代表的信息经济的崛起，城市维持高速发展，在多个重要指标赶超广州，大有成为第五个一线年杭州都市圈实现生产总值21763.86亿元，涨幅达8%，高于全国1.3个百分点。
而在杭州都市圈价值日益提升下，除了核心城市杭州外，都市圈内的其他城市，如湖州、嘉兴、绍兴……城市价值也乘势而上。
那么，究竟如何看待杭州都市圈的综合投资价值?围绕杭州都市圈的黑马城市又有哪些?今天，同策研究院就用靠谱的数据来给大家分析分析~
从长三角区域来看，除了杭州，上海、南京、合肥、苏州也是其中具吸附力的核心城市。相比之下，这些都市圈哪个更具投资价值?
主成分分析法就是利用降维的思想，在损失很小信息的前提下把影响房地产市场的8个指标为几个综合指标(主成分)，最后根据综合指标计算出各个城市的综合得分，排序得到城市综合价值排名的次序。
参与主成分得分的主要宏观因素有P总量及5年复合增长率、社会消费品零售额及5年复合增长率、人均可支配收入及5年复合增长率、城市常住人口及5年复合增长率。
然后再结合都市圈经济、人口、房地产市场总量以及都市圈主成分的平均值，来分析比对不同城市圈的综合价值。
从上表可以看出，长三角区域中，杭州都市圈区域经济、人口以及房地产市场体量较大，平均主成分得分又是五个都市圈最高，综合价值最强!
在杭州都市圈综合价值被论证后，区域卫星城未来发展前景也值得看好。究竟杭州都市圈的黑马城市在哪里?
从杭州都市圈房价结构来看，呈阶梯式下降，杭州房价是第二名温州房价的1.6倍，是都市圈中位房价的2.8倍，相对合理。
最后，把杭州都市圈房价及与核心城市“距离”对比，与核心城市欧式距离代表核心城市对外溢城市影响程度，距离越小，受到影响越强。而在受到强外溢影响的城市中，如果价格仍处于低位的潜力较大。
按照这个逻辑，从都市圈内部房价结构来看，绍兴、金华、嘉善、湖州、嘉兴受杭州外溢影响明显，但房价仍处于低位，未来存在上涨的空间。
从今年以来的楼市表现来看，政策严控下，4个城市里3个城市都呈现量价齐升的态势，杭州都市圈效应越发凸显，城市价值已经被越来越多人看好。
从商品住宅销售面积走势来看，嘉兴受上海、杭州两大都市圈外溢影响，2016年楼市就历经疯狂，整年成交量“先扬后抑”，在第四季度的调控收紧中平稳收官，总成交量(套数)同比2015年上涨87.58%，创近八年来新高。
而绍兴、金华、湖州三个城市，在去年杭州楼市大热带动下，今年调控收紧，成交量也出现逆势上涨。据统计，今年1-10月，湖州、绍兴、金华商品住宅销售面积分别为192.5万平米、127.1万平米、139.4万平米，同比去年分别上涨26%、29%、12%。并且，这几个城市的成交量走势与杭州有很高的趋同性，尤其是湖州。
从商品住宅销售价格来看，据统计数据显示，截止到2017年10月，湖州、绍兴、金华的商品住宅销售均价分别为10523元/平米、12177元/平米、12152元/平米，较去年同期分别上涨34%、29%、37%。
据分析，受调控影响，绍兴、金华、湖州、嘉兴(嘉善)四个城市价格均保持稳步上升的态势，涨幅相对平稳。而未来，这几个黑马城市在产业、区域发展规划上都强调了产城融合，主动承接核心城市产业转移和人口辐射的需求，融入杭州都市圈的步伐不断加快，楼市价值提升动力大。
总体来看，眼下，杭州都市圈建设历经十年，通过“规划共绘、交通共联、共保、社会共享、产业共兴、市场共构、品牌共推”等共同建设的全面融合，250余个跨区域重大项目的打造推动，杭州都市圈已成为长三角“幸福生活圈”的样本。在“后峰会、前亚运”的窗口期，杭州都市圈将进一步发力，区域内价格相对处于低位的“黑马”城市值得重点关注!
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