2015年上海常住人口总数为2415万人,同比下降0.4%,为2001年以来的首次负增长。那么到底是哪些人离开了上海呢?我们认为白领们还在,工人们离开了。从这个角度来说,可能买房的需求并没有减少,并且从总容量来说,反而给从事脑力工作的人们提供了进入上海的空间。
我国现在一线城市房价与二线左右,与三线左右,而美国相对应的情况大约是2和3.5。所以从这个角度来看,中国的房价比例也不是特别夸张。
影响房价的除了人口因素,还有利率边际,参考日本当年,日央行利率紧缩是重要触发因素。如果看目前中国的状态,我们看到15年一直在降息降准,今年二月底再次降准,货币政策保持宽松,央行不主动刺破泡沫,可能我们仍将看到房价继续上涨。
参考首尔,首尔是全球罕见的人口出现负增长的大城市,我们认为现在的上海与首尔的情况非常接近。接下来很可能就是一个“自然选择,适者”的过程。考虑到中国的基尼系数很大,差距明显,真正高收入有能力买房的人仍不在少数,平均水平并不能完全作为参照。并且中国买房的实际情况很多是举三代之力甚至举两家的三代之力买房,现在的房价还并没有达到绝大多数人都买不起的地步。再综合考虑上海骇人的人口密度与超高的城市化率所支撑的需求,或许现在的房价仍被““低估””。
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