房地产行业的矛盾是我国经济转型过程中各种矛盾的集中反映。可以说，在当前发展阶段，我国房地产市场已经完全满足系统重要性特征，而历史经验也反复证明，如果经济和金融发展过分倚重房地产，并房地产价格持续快速上涨，则其极有可能成为触发系统性风险的结构性短板，进而对国民经济持续稳定健康发展造成重大危害。为促进房地产市场平稳健康发展，应“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探寻房价持续上涨的宏观经济影响以及结构性体制性根源，构建房地产市场基础性制度和长效机制。
鉴于房地产关联的行业众多，在我国，房地产一直被作为经济增长的“支柱产业”，甚至在以往的宏观调控中被作为调控工具。在我国体制条件下，房地产投资作为宏调工具，往往伴随着房价快速上涨，房价过快上涨不可避免地会产生巨大的负面效应。从这两年经验看，我国房价上涨过快，一些城市房价远超合理水平，对消费和投资产生净挤出效应，导致全要素生产率下降，拉大收入差距，客观上也推动了经济中杠杆率的上升，严重着宏观经济的平稳健康发展。因此，必须地认识到，房价过快上涨，不但与经济发展转型升级方向“南辕北辙”，而且极易引发系统性风险，对宏观经济产生诸多负面影响。
首先，对消费的净挤出效应。房价波动对居民消费的影响可以归纳为房价波动的财富效应与挤出效应。一方面，房价的上升通过实现与未实现的财富效应及其流动性约束效应等渠道来提高居民的财富，从而促进其消费的增长；另一方面，房价的上涨经过预算约束效应、财富重新分配效应及其替代效应等途径，挤出居民消费，而最终影响则取决于正负向效应的力量比较。从我国当前情况看，房价上涨对消费的作用已大于促进作用。大多数研究认为，我国房地产的财富效应较弱，消费依然取决于收入。近期相关研究表明，房地产价格长期上涨使得我国城镇居民不得不“为买房而储蓄”，城镇家庭流动性约束正在收紧，已经对消费产生了作用。2016年，社会消费品零售总额同比增速从上年的7.26%大幅下滑至4.8%，远低于全国10.4%的同期增速，上海、广州等一线城市亦是如此。
其次，对投资的净挤出效应。房价上涨对投资亦有正反两方面的影响。正向影响主要是指通过投资关联效应、抵押品增值效应和居民财富效应三个渠道对实体经济投资产生的促进作用；反向影响主要是指通过要素成本带动渠道、资金挤出渠道和投资替代渠道对实体经济投资产生的作用。从我国当前情况看，挤出渠道和投机渠道所产生的反向作用已超过正向促进作用。由于我国房价上涨幅度过快，推动土地价格及租金上涨、行业之间利润率差异过大，在房价快速上涨的一致预期下，加上经济周期处于下行阶段，导致资源向房地产部门的过度倾斜，加剧了实体经济成本的上升，直接了制造业、可贸易品等实体经济部门的投资，影响了实体经济的健康发展。
再次，对全要素生产率提高的阻碍作用。很多研究表明，房地产的高回报率吸引了众多非房地产企业进入房地产领域。尤为重要的是，在存在预算软约束和金融的制度背景下，国有企业在信贷扩张过程中以较低的成本获取稀缺信贷资金，并大量投入到房地产领域，进而通过“资源再配置途径”形成高生产率企业补贴低生产率企业的“倒挂机制”，扭曲全社会的资源配置，阻碍全要素生产率提高和经济增长。陈斌开等基于中国微观工业企业数据库的研究发现，房价每上涨1%，资源再配置效率会下降0.062个百分点，全要素生产率下降0.045个百分点。
最后，对收入差距的扩大作用。西南财经大学“中国家庭金融调查（CHFS）”2017年第一季度公布的数据表明，过去半年，城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%，低于已有一套房再购房的家庭比例的5.3%，低于已有多套房再购房的家庭比例的5.9%，更低于总资产处于前20%的富裕家庭买房比例的8.1%。这说明，房价上涨吸引了更多投机型买家，对为自住而买房的刚需者产生了挤出效应。作为结果，房价上涨拉大了无房者和有房者的差距，使得财富由无房家庭向有房家庭转移。
第一，从供给体制上看，房地产供给弹性不足的地区更容易出现房地产泡沫。近年来我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势，与旺盛的住房需求之间形成鲜明的对比，这成为推高房价的主要因素。从行为模式角度看，很多地方收入一半左右来源于土地收入。为获得更多的土地出让金，一些地方在“招拍挂”过程中，有意采用“挤牙膏”式供地模式，从而推高房价和地价，成为导致房地产供给严重滞后于需求的重要原因。
一方面，城市化布局失衡，导致土地错配和低效率使用，形成房地产供给的人为约束。在高度计划、严格的土地管理制度下，我国的城市化布局具有明显的计划经济色彩，行政干预扮演重要角色。全国均衡、分级管理、逐层落实的发展模式，难免与城市化、工业化发展的客观规律相，既无法满足城市化、工业化用地需求，又妨碍产业集群形成和城市化健康发展。正如库兹涅茨（Kuznets）所指出的，一个地区的经济发展过程同时也是一个城市化和工业化的过程。我国东部地区、沿江地区在城市化、工业化上具有得天独厚的优势，城市化、工业化起步早、发展快，居住用地工业用地需求旺盛。但是，对土地的计划控制使得土地利用未按照城市化发展规律紧凑发展居民住房，城市群建设远落后于人口流动的实际需求，了城市化发展。在我国18亿亩耕地红线和粮食安全的国策下，目前建设用地的占补平衡无法跨区域实施。东部沿海地区及沿江地区的土地本应更多用于城市化和工业化，而不是用于农业耕地，结果实际闲置或荒废了，既没有也无法真正用于农业耕地。
另一方面，干预过多，导致工业用地与居住用地配置失衡。国际上，大城市在土地利用结构上多以居住用地为主。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%，工业用地占比分别为3.9%和5.1%；而、广州和深圳居住用地占比分别为28%、29%和26%，工业用地占比分别为22%、32%和36%。鉴于工业用地的地价远远低于居住用地的地价，这种地价二元结构背后，实际上是居民部门对于企业部门的补贴和价值转移，住房价格的持续上升也就难以避免。
第二，从财税体制上看，地方财权和事权不匹配，导致地方公共服务与房价之间的关系倒置。从发达国家城市化发展进程及地方公共服务提供看，房产税是地方公共投入的重要财政来源。保有环节的房产税不仅可以为地方带来持续稳定的收入，同时对调节房地产市场投资需求也有显著的作用。事实上，地方公共服务与房价之间存在一种良性循环关系，即“房价越高——房产税越多——公共服务供给越完善——房价进一步提高”。换言之，不同区域、不同品质的房地产，内在价值不同，税收理应不一样。房价越高，房产税收得越多，该区域的教育、医疗等配套设施也就越完善。由此，又会带来该区域房价的提升，地方可以从房地产上收到更多的税收，从而进一步提升公共服务的供给水平和质量，形成了一种良性循环。然而，我国教育、医疗等投入，都是由财政直接划拨资源，而且分配极不均衡，这必然导致不同区域公共服务供给的差异，并引发直接的市场行为扭曲，易引发类似爆炒学区房等行为。
这种地方公共服务与房价之间关系倒置的现象，本质上仍源于地方财权和事权不匹配，即地方缺乏足够的财权却承担大部分的基本公共服务责任。从税种看，我国、所得税等主要税种都是中央地方共享税，地方无主体税种。从税看，地方没有开立税种的立法权，也没有调节共享税税率的，地方税收调控能力不足。房地产税迟迟难以推出，不但无法形成地方公共服务与房价之间的良性循环，也使得地方缺少对房地产市场因城施策的调节工具。
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